Continua la nostra analisi della Legge di Stabilità 2016, per quanto inerente il mondo immobiliare: tra le molte novità introdotte dal Governo non solo bonus fiscali ma anche una ulteriore stretta degli affitti in nero, questa volta con una sanzione del tutto speciale. Dovete sapere infatti che la Legge di Stabilità 2016 ha stabilito che tutto quanto viene pagato da un inquilino a titolo di canone di locazione oltre l’importo indicato nel contratto di affitto registrato deve essere restituito, al termine dell’affitto, all’inquilino, nel caso questi ne faccia richiesta. La sanzione, in questo caso, è dunque la restituzione della quota di affitto ricevuta in nero, che si somma chiaramente alle sanzioni già precedentemente previste dall’ordinamento giuridico italiano.
Sostanzialmente la Legge di Stabilità 2016 è intervenuta stabilendo la nullità dell’accordo verbale (o scritto) con il quale conduttore e locatore stabiliscono un sovrapprezzo che non viene dichiarato allo Stato. Al contempo la Legge di Stabilità 2016 ha disposto che l’inquilino avrà sei mesi di tempo, dal termine del contratto di locazione, per richiedere la restituzione di quanto indebitamente pagato.
L’intervento del Governo è stato letto come una risposta alle sentenze della Corte Costituzionale nn. 50/2014 e 169/2015 con le quali è stata cancellata la possibilità di ottenere la conversione del contratto in uno a canone concordato della durata di 4+4 anni per quegli inquilini che denunciavano all’Agenzia delle Entrate il fatto di pagare tutto o parte dell’affitto in nero.
Chiaramente rimane la difficoltà della prova della dazione dell’affitto in nero particolarmente in quei casi in cui la maggiorazione viene corrisposta a mano, e dunque non vi è prova scritta. In questi casi si dovrà procedere a prova testimoniale, seppure con le difficoltà del caso. Diverso è il caso nel quale vi siano delle ricevute che dimostrino in qualche modo il pagamento del sovrapprezzo in nero.
La domanda che conduttori e locatari oggi potrebbero porsi è: come regolarizzare la situazione? Una soluzione è quella di far emergere il nero, registrando una modifica al contratto attualmente in essere. Questo però espone al rischio di un possibile controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate, la quale, vedendo incrementare l’affitto in modo repentino, potrà supporre che nel passato vi sia stata evasione fiscale sui canoni di locazione e di conseguenza potrà far scattare un accertamento. Per scongiurare questo rischio si potrebbe indicare che la maggiorazione del canone di locazione è dovuta a qualche motivo particolare, come l’aggiunta di nuove pertinenze o l’esecuzione di lavori di ammodernamento. Ma anche in questo caso non è detto non si accenda il faro dell’Agenzia delle Entrate e questa richieda documentazione a supporto di quanto dichiarato.
L’alternativa percorribile, per il proprietario di casa che non vuole rischiare che l’inquilino denunci la situazione di irregolarità e che al contempo vuole evitare controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate è la transazione. Si tratta di una soluzione comunque dolorosa, perché significa perdere la parte in nero del contratto di affitto che si riceve e regolarizzare la parte in nero di affitto già ricevuta ma è oggi l’unica strada che non presenta rischi per nessuna delle due parti. Sostanzialmente si tratta di redigere un documento nel quale il proprietario da atto che ha ricevuto dei pagamenti non dovuti da parte dell’inquilino e li compensa con i canoni di locazione futuri. In questo modo non riceverà l’affitto per tante mensilità quanto è il credito da compensare, regolarizzando dal punto di vista fiscale quanto ricevuto.
Quanto non è da fare, invece, da parte dell’inquilino, è smettere di pagare il canone di affitto perché si è pagato in nero: in questo modo si passerebbe dalla padella alla brace perché il proprietario dell’immobile potrebbe richiedere e ottenere uno sfratto per morosità. La nuova norma, infatti, prevede che solo al termine del contratto di locazione l’inquilino abbia diritto a richiedere la restituzione di quanto pagato in nero, e non in corso dello stesso.