I fondi immobiliari sono una categoria specifica di fondi comuni di investimento che si caratterizzano per poter investire, in via prevalente, il loro patrimonio in diritto, beni o partecipazioni a carattere immobiliare. È opportuno usare la locuzione “diritti, beni o partecipazioni a carattere immobiliare” poiché il fondo immobiliare è libero sia di investire direttamente in beni immobili, sia di farlo in modo mediato, acquisendo partecipazioni in società immobiliari.
Chiaramente questa libertà permette al fondo anche di investire il proprio patrimonio in altri fondi immobiliari e anche in diritti reali immobiliari. Il patrimonio del fondo viene investito “prevalentemente” in diritti, beni o partecipazioni a carattere immobiliare: questo significa che non tutto il patrimonio sarà investito in tale forma. Generalmente, infatti, la quota che viene realmente investita nell’immobiliare è pari ai 2/3 del patrimonio stesso. La restante parte viene invece investita in strumenti finanziari liquidi.
Stante il tipo di investimento che i fondi immobiliari effettuano, che generalmente richiede un certo tempo per essere liquidato, i fondi immobiliari sono strumenti finanziari chiusi, ovvero il capitale raccolto tra i risparmiatori viene rimborsato dal fondo solamente ad una scadenza prestabilita. Non si può, invece, affermare che l’ammontare del fondo sia determinato fin dall’inizio: a partire dal 2001, prima con il DL 351/2001 e successivamente con il DM 47/2003, è stata data la possibilità ai fondi immobiliari di effettuare emissioni successive di quote da parte di fondi stessi, ferma restando però la scadenza del fondo che non può modificarsi neppure nel caso di nuove emissioni di quote.
Altra caratteristica tipica dei fondi d’investimento, che si deve al tipo di investimento che effettua il fondo, è quello di essere a lungo periodo: la durata dei fondi di investimento è solitamente compresa tra i 10 anni e i 30 anni. Un tale arco temporale permette al patrimonio del fondo di essere adeguatamente valorizzato e liquidato entra la data fissata per la scadenza del fondo.
Come funziona, dunque, un fondo immobiliare? Il fondo immobiliare, al pari di un qualsiasi strumento finanziario raccoglie, presso il pubblico, il risparmio, collocando le proprie quote. Il capitale così raccolto viene dunque investito in diritti, beni o partecipazioni a carattere immobiliare, come già spiegato. Entro la scadenza del fondo, tutti i beni posseduti vengono venduti e il capitale raccolto viene restituito ai sottoscrittori, aumentato o diminuito dai guadagni o dalle perdite ottenute dal fondo. Nel caso le quote del fondo siano quotate, inoltre, è anche possibile, per l’investitore liquidare il proprio investimento, vendendo a terzi le quote del fondo stesso a valore di mercato.
Compreso cosa è un fondo immobiliare, e come funziona, è naturale domandarsi: quale è il vantaggio di investire in un fondo immobiliare? Ebbene questo tipo di strumenti finanziari consentono di effettuare un investimento immobiliare pur disponendo di risorse ridotto. Infatti mentre per fare un vero investimento immobiliare, quindi comprare terreni, immobili o diritti reali immobiliari, si richiedono grandi capitali, l’acquisto di una quota del fondo non richiede la disponibilità di molto capitale. In tal modo l’investitore, grazie alla mediazione del fondo, investe in immobili, diversificando il proprio portafoglio. La diversificazione del rischio, invece, è il secondo vantaggio dell’investimento in quote di fondi immobiliari: mentre acquistando un solo terreno o immobile si concentrerebbe tutto il rischio in un solo asset, acquistando, con la medesima spesa, n quote di n fondi differenti si ripartisce il rischio su moltissimi immobili e anche in molti mercati differenti, visto che si possono acquistare fondi con differenti tipologie di investimento, ad esempio residenziale, commerciale, dirigenziale e via dicendo.