Volge ormai al termine il 2015 ed è ora di iniziare a tracciare i primi bilanci: abbiamo analizzato i dati relativi al mercato degli affitti residenziali nell’arco temporale che va dal novembre 2014 al novembre 2015, dati dai quali si evince un mercato in ripresa, nel quale la domanda è tornata a crescere.
Ragione della crescita della domanda di case in affitto, che ha segnato un +3.7% annuo, è stato il calo della domanda di case in acquisto. Non solo, la crisi economica ha spinto molte famiglie che vivevano in affitto in zone centrali o di pregio a cambiare casa, sposandosi in zone che presentano un canone più economico. Si è determinato quindi un aumento della domanda di appartamenti in affitto in zone dell’hinterland mentre, per quanto riguarda il centro delle principali città italiane come Roma o Milano, si è assistito ad un aumento degli immobili sfitti. Tale aumento di offerta di immobili in affitto in zone centrali, e più costose, è stato per fortuna compensato dall’aumento della domanda di affitti brevi che ha visto un tasso di crescita annuo a tre cifre, +118.
Emerge inoltre dalla nostra analisi del mercato degli affitti residenziali nelle principali città italiane come l’offerta di case in affitto in Italia nell’ultimo anno sia cresciuta del 5,4%, in misura ridotta, dunque, rispetto gli anni passati dove gli incrementi erano a doppia cifra. La quota di offerta che non ha trovato capienza nel mercato è stata del 1.7%, nettamente migliorata rispetto gli anni passati, il che conferma la cosiddetta ripresa del mercato degli affitti residenziali. Chiaramente non parliamo di cifre ancora significative ma di segnali positivi che finalmente indicano che si sia imboccato il cammino giusto.
Eventi quali EXPO a Milano (e possiamo prevedere sarà così anche per il Giubileo a Roma) hanno rivitalizzato il segmento degli “affitti brevi”, dove la domanda è aumentata del 118%, e che come abbiamo detto ha permesso di assorbire l’offerta di appartamenti derivante da quelle famiglie che lasciavano libero un immobile in zone centrali per spostarsi verso zone periferiche, per ragioni economiche. Proprio questo fenomeno dell’aumento degli affitti brevi ha permesso, nel suo complesso, la stabilità dei rendimenti degli immobili in centri storici e zone di pregio, che nell’ultimo anno è stata del 4.1% al lordo di imposte e spese. L’aumento di richiesta di immobili in affitto nell’hinterland e in periferia poiché più economici ha consentito, d’altro canto, di spuntare un buon rendimento anche per questi immobili, che è stato del 5% circa, sempre al lordo di spese e tasse.
Va segnalato però come i canoni di locazione siano ancora in calo, con un dato annuo del -3.2% su base nazionale, anche se non mancano già esempi di città, come Bologna, nelle quali i canoni di locazione di immobili residenziali nell’ultimo anno hanno segnato un +2%. In genere, analizzando le grandi città e in particolare Roma e Milano, possiamo affermare che le aree con i rendimenti più interessanti sono quelle più vicine ai grandi centri universitari e ospedalieri, che sono anche le aree dove la media dei canoni di locazione rimane per lo più stabile o segna cali minimi.
Infine, sempre analizzando i dati del mercato immobiliare nel periodo che va da novembre 2014 a novembre 2015, notiamo come la crescita dell’offerta di immobili residenziali sia maggiore nei primi mesi dell’anno. In questo caso, però, il dato risente dell’influenza dell’offerta dovuta alle case vacanza, che è maggiore proprio in quel periodo dell’anno. La domanda di immobili residenziali, invece, ha dimostrato maggiore vivacità nel periodo primaverile o estivo, mentre è stata debole nei periodi autunnale e invernale.