Il contratto preliminare di compravendita, comunemente chiamato anche compromesso, è un vero e proprio contratto regolamentato nell'ordinamento italiano dagli articoli 1326 e seguenti del Codice Civile. Oggetto del contratto preliminare immobiliare è l'obbligo, che entrambe le parti assumono, di stipulare il definitivo atto di compravendita, alle condizioni che vengono già definite per mezzo del preliminare stesso.
Si tratta dunque di un contratto il cui obbiettivo è quello di fissare, a futura memoria, le condizioni definite dalle parti nel corso della trattativa. È pertanto importante che il contratto preliminare riporti nel dettaglio e in modo chiaro come minimo il prezzo dell'immobile che sarà oggetto di compravendita, la descrizione esatta dell'immobile e la data entro la quale avverrà il definitivo rogito notarile. Infatti, se la parte venditrice divenisse inadempiente e si rifiutasse di stipulare il definitivo contratto di compravendita, sarà possibile rivolgersi al giudice affinché questi emetta una sentenza che produrrà gli stessi effetti dell'atto di compravendita. Chiaramente, affinché ciò avvenga, è necessario che prezzo ed descrizione degli immobili, quindi dati catastali, indirizzo, descrizione dei locali, così come eventuali clausole particolari, siano esatti.
Dal punto di vista della forma, il contratto preliminare di compravendita non richiede particolari formalità: è sufficiente sia redatto con scrittura privata, dunque senza intervento del notaio. Tuttavia, se redatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata, è possibile successivamente trascriverlo nei Registri Immobiliari. All'atto della trascrizione si anticipano alcune imposte, che poi verranno recuperate al momento del definitivo rogito notarile.
Non è dunque vero che, dal punto di vista delle imposte, trascrivere un preliminare comporta maggiori costi, mentre è vero che li comporta in termini di onorario notarile più qualche centinaio di euro di imposta fissa di trascrizione e diritti fissi di trascrizione. Va però detto che il vantaggio della trascrizione è che il venditore, dopo l'avvenuta trascrizione, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole.
Si possono vedere, dunque, questi costi come una forma di “assicurazione” contro i malintenzionati. Inoltre l'assistenza del notaio garantisce la corretta redazione del preliminare in tutte le sue parti, in modo da essere il più tutelati possibili in caso di eventuale contenzioso. La trascrizione va eseguita il prima possibile, e comunque non oltre i 30 giorni dalla redazione dell'atto, e di essa se ne occupa direttamente il notaio.
Mentre la trascrizione del preliminare di compravendita non è obbligatoria, è invece obbligatoria la registrazione dello stesso, presso l'Ufficio del Registro. La registrazione va eseguita entro 20 giorni dalla sottoscrizione del preliminare e, all'atto della registrazione, va pagata una imposta dello 0,50% sulla caparra versata e del 3% sugli acconti di prezzo versati e/o che si verseranno, oltre le marche da bollo secondo le previsioni di legge.
Mentre la legge lascia libera la negoziazione delle parti per quanto attiene la redazione di preliminari di compravendita di beni già finiti, per quelli in corso di costruzione il D. Lgs. N. 122 del 2005 ha introdotto norme di grande rilevanza a tutela dell’acquirente, e di queste parleremo nel corso di un prossimo approfondimento.
Edit: ecco l'aggiornamento di cui parlavamo: La tutela dell'acquirente nell'acquisto di immobili da costruire