Abbiamo già avuto modo di parlare della surroga, nota altrimenti anche come portabilità del mutuo, come di uno strumento per risparmiare sul mutuo contrattando, con un nuovo istituto di credito, condizioni migliori rispetto alla banca che attualmente finanzia la nostra casa.
Eppure questa non è la sola opzione percorribile: l’articolo 3 del D.L. 93/2008, noto anche come decreto Tremonti, e successivamente convertito con modificazioni nella l. 24 luglio 2008 n. 1262 ha introdotto la possibilità, prima non prevista, per la banca e il cliente di rinegoziare praticamente tutte le clausole di un contratto di mutuo semplicemente con uno scambio di corrispondenza.
Certo la rinegoziazione, intesa come una modifica alle clausole contrattuali, era possibile anche prima di detto decreto ma per metterla in atto, stante che il mutuo si stipula con atto pubblico o scrittura privata autenticata, era necessario recarsi da un notaio, sostenendone i relativi costi, rischiando di perdere eventuali benefici di legge ed esponendo l'istituto di credito al rischio della novazione.
Il Decreto Tremonti rende, invece, la rinegoziazione un'operazione semplice da richiede e altrettanto facile da concedere: è sufficiente il cliente avanzi una richiesta scritta, a mezzo lettera raccomandata e senza neppure autenticazione di firma, nella quale espone all'istituto di credito con il quale ha in essere un finanziamento la variazione di alcuni parametri, quale il tasso, la durata, le spese accessorie o altre condizioni di finanziamento. La banca, se concorde, risponderà confermando la richiesta e, di conseguenza, concedendo la rinegoziazione del mutuo. La lettera di conferma, assieme a quella di richiesta, varranno di per sé come integrazione contrattuale del contratto di mutuo già sottoscritto e di conseguenza non sarà necessario recarsi dal notaio per confermare il tutto. Cosa si può dunque rinegoziare con la propria banca? Tutto tranne l'importo del mutuo erogato.
Si comprende, dunque, come la rinegoziazione del mutuo diventi uno strumento molto flessibile che può essere utilizzato sia dai clienti buoni pagatori, che vorranno con questo strumento spuntare le migliori condizioni possibili, sia dai clienti in difficoltà che potranno ridurre la rata del mutuo grazie alla rinegoziazione. Vediamo i vantaggi della rinegoziazione del mutuo.
I clienti puntuali nei pagamenti, i cosiddetti buoni pagatori, avranno interesse a ottenere sempre le migliori condizioni di mercato, stante che appunto sono dei buoni clienti. In questo caso, essi potranno contattare le varie banche e, grazie al meccanismo della surroga, controllare quali sono le migliori condizioni che riusciranno ad ottenere. Una volta determinate queste potranno rivolgersi alla banca che li sta finanziando proponendo di rinegoziare il mutuo, alle medesime condizioni che la nuova banca è disponibile a fare loro. Se effettivamente si tratta di buoni clienti, che magari oltre al contratto di mutuo possiedono anche un conto corrente e/o altri strumenti finanziari, difficilmente la banca accetterà di perdere il cliente e con molta probabilità risponderà positivamente, e forse potrà anche fare una contro offerta, migliorativa. Mal che vada, in caso di risposta negativa il cliente procederà con la surroga.
I clienti in difficoltà potranno utilizzare lo strumento della rinegoziazione in due differenti modalità: nel caso le difficoltà debbano ancora palesarsi, se dunque non ci sono rate non pagate, potranno rinegoziare il mutuo chiedendo di allungare la scadenza dello stesso e magari di ridurre il tasso di interesse, forti del fatto che hanno sempre pagato puntualmente. Se la banca aderisce otterranno il risultato di aver evitato l'insorgere di problemi, riuscendo a ridurre la rata da pagare in base alla minore disponibilità economica che possiedono. Anche in questo caso, trattandosi di clienti regolari nei pagamenti, potranno casomai, se la banca non aderisce, cercare un nuovo istituto di credito disponibile ad effettuare una surroga alle nuove condizioni richieste.
Diversamente, se le difficoltà sono già insorte, il più delle volte sarà la banca stessa, nel momento in cui vi sono un paio di rate non pagate, a convocare il cliente per studiare assieme a questi eventuali soluzioni come rinegoziare la scadenza in modo da alleggerire la quota capitale di ogni rata, e di conseguenza ridurre l'ammontare della stessa. Nulla vieta, addirittura, che la banca conceda un breve periodo di tempo nel quale il cliente pagherà rate di soli interessi per poi, successivamente, riprendere a pagare rate composte di capitale e interessi. Difficilmente, invece, un cliente in difficoltà spunterà un abbassamento dei tassi di interesse, visto che le difficoltà economiche corrispondono a un maggior rischio che la banca si assume.
Ma perché la banca dovrebbe aiutare un cliente in difficoltà per mezzo della rinegoziazione? Sappiamo che le banche non sono delle imprese che amano regalare denaro, perché dunque dimostrarsi così attente ai clienti in difficoltà? Ebbene, così facendo le banche perseguono un interesse proprio, oltre quello del cliente: dopo sei mesi di rate di mutuo non pagate, l'intero mutuo deve essere iscritto a sofferenze e di conseguenza devono iniziare le procedure legali per il rimborso coattivo con vendita all'asta dell'immobile e via dicendo.
Tutto questo, per la banca, rappresenta una perdita di denaro, visto che dalle procedure di vendita all'asta generalmente si perde anche il 50% del valore dell'immobile, oltre che di tempo, dato che il tempo minimo di queste procedure coattive è di 12/24 mesi. Non solo, nel frattempo, finché la banca non recupera questo denaro, dovrà accantonare più capitale a fronte di quel mutuo in sofferenza e dunque dovrà magari rinunciare ad effettuare altri finanziamenti che sarebbero stati più remunerativi. Per evitare tutto questo la banca si rende disponibile a tendere la mano al cliente, rinegoziando il mutuo.