La crisi e la stretta sul credito hanno portato acquirenti e venditori a studiare nuove strade per comprare casa. In un altro articolo abbiamo visto come trasformare la propria casa in denaro, oggi invece torniamo ancora una volta sul rent to buy, una delle soluzioni più semplici che troviamo sul mercato e che nasce dalla fusione di due contratti: il contratto di locazione e la promessa di vendita futura.
Innanzitutto è importante dire che non trattandosi di uno strumento finanziario, non è necessario che alcun istituto di credito intervenga e dunque acquirente e venditore possono operare in autonomia: vediamo dunque come funziona il rent to buy.
Dal punto di vista contrattuale esistono tre differenti possibilità per realizzare un rent to buy: la prima è quella di stipulare, come detto, un contratto di locazione e un contratto preliminare di compravendita futura; la seconda è quella di stipulare un contratto di locazione con opzione di futuro acquisto; la terza consiste nell'utilizzare la tipologia contrattuale introdotta con il Dl 133/14 - cosìddetto decreto Sblocca Italia - che appresso vedremo a grandi linee.
Indipendentemente dal tipo di struttura contrattuale che si scelga di utilizzare la struttura dell'operazione è bene o male simile: il futuro acquirente versa un acconto per l'acquisto dell'immobile - generalmente circa un 6% - e sottoscrive un contratto di locazione, solitamente della durata di 3 anni. I canoni di affitto che a mano a mano pagherà verranno computati per metà appunto come locazione e per l'altra metà come ulteriori acconti sull'acquisto dell'immobile. L'obbiettivo, al termine dei tre anni, è quello di aver versato complessivamente il 15% dell'importo pattuito per l'acquisto dell'immobile così che si potrà stipulare un mutuo con un istituto di credito per il residuo 85%.
Quali sono i vantaggi del rent to buy? Prima di tutto, come abbiamo detto, non intervengono terzi, ovvero non si dipende dalla accettazione o meno dell'operazione da parte di un istituto di credito e tutta la trattativa rimane nelle mani di futuro acquirente e venditore. In secondo luogo, il futuro acquirente ha la disponibilità immedita dell'immobile, in virtù del contratto di locazione. Ancora, per la durata di tre anni o più il futuro acquirente avrà tempo di selezionare l'istituto di credito migliore per stipulare un contratto di mutuo, potendo dimostrare, grazie al pagamento del canone di locazione, di essere in grado di pagare la futura rata del mutuo in modo continuo e costante, ogni mese.
Chiaramente vi sono delle accortezze da prendere a tutela di venditore e futuro acquirente: il contratto di locazione dovrà essere registrato e il contratto preliminare di compravendita futura deve essere redatto come atto pubblico - e non come scrittura privata autenticata - in modo non solo da poter essere registrato presso i registri immobiliari, per essere opponibile ai terzi nel caso il venditore stipuli più di un contratto di compravendita - preliminare o meno - e per poter richiedere una sentenza sostitutiva dell'atto di compravendita se il venditore ci ripensa, ma anche per valere come titolo esecutivo nel caso il futuro acquirente non paghi le rate di locazione.
Rimane alla libertà delle parti regolare tutte le ulteriori clausole contrattuali: così l'acconto potrà essere a perdere nel caso il futuro acquirente ci ripensi, oppure rimborsabile; si potranno introdurre penali compensative nel caso di ripensamento da parte del venditore o del futuro acquirente; e via dicendo.
E con il contratto tipico introdotto dal Dl 133/14 che cambia? Sostanzialmente molto poco rispetto alla soluzione che si ottiene abbinando contratto di locazione e preliminare di compravendita futura registrato e trascritto; in più troviamo la possibilità di far durare la fase iniziale della locazione fino a 10 anni nonché le varie clausole contrattuali - trattandosi di un contratto tipico - devono essere scelte entro i massimali imposti dalla legge. Nel caso si acquisti da un imprenditore o da una società è preferibile utilizzare il contratto tipico previso dal Dl 133/14 poiché sono incluse maggiori tutele a favore del futuro acquirente nel caso di fallimento del venditore, cosa che diventa superflua, però, nel caso il venditore sia un privato.