La crisi del mattone, la crescente difficoltà nel riuscire ad ottenere un mutuo ed il conseguente calo delle compravendite spingono sempre più italiani, in particolare le coppie più giovani, a preferire l’affitto posticipando l’acquisto della casa a tempi migliori.
Una volta sottoscritto il contratto di locazione, alcuni dubbi possono assalire gli inquilini.
Eccovi quindi qui un piccolo riassunto dei diritti che spettano all’inquilino, non dimenticatevi mai però dei vostri doveri e delle semplici regole di buon senso ed educazione che regolano la società civile.
Un contratto di affitto è un accordo che avviene tra due parti, il locatario e il locatore, affinché quest’ultimo, in cambio di un corrispettivo (canone), possa usufruire per un determinato lasso di tempo dell’immobile oggetto del contratto.
UN IMMOBILE IN BUONO STATO
L’inquilino ha diritto ad un immobile in buono stato di manutenzione: come stabilito dall’art. 1590 c.c. ed ha chiaramente diritto al mantenimento dell’immobile in stato tale da servire all'uso convenuto dalle parti.
Il proprietario è tenuto a eseguire tutte le riparazioni necessarie, escluse quelle di piccola manutenzione che saranno in carico al locatario, e anche quelle di piccola manutenzione, se dovute a vetustà o caso fortuito.
Se le riparazioni sono particolarmente urgenti, l'affittuario può provvedere direttamente, salvo rimborso, premurandosi però di metterne a conoscenza il locatore se le riparazioni sarebbero spettate a lui.
I VIZI
Se i vizi diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso convenuto dell’immobile o se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa, l'affittuario può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone. Attenzione però che fanno eccezione i vizi di cui sin dall'inizio l’affittuario poteva essere o era a conoscenza.
L’inquilino avrà anche diritto al risarcimento dei danni causati dal vizio se il proprietario non è in grado di dimostrare che alla consegna non ne fosse a conoscenza oppure ne avesse nascosto la presenza volutamente e in mala fede.
Se i vizi fossero dannosi per la salute il diritto alla risoluzione spetta all’inquilino anche se i vizi gli fossero già noti al momento della consegna.
IL GODIMENTO DELL'IMMOBILE
Il locatore non può eseguire innovazioni che riducano il godimento dell'immobile.
Se il godimento si riducesse a causa di riparazioni urgenti l’inquilino è tenuto a tollerarle, anche se comportassero la privazione del godimento di una parte della cosa locata. Se le riparazioni hanno una durata maggiore del sesto della durata del contratto o, in generale, maggiori di venti giorni, il locatario può richiedere una riduzione del canone, proporzionata alla durata delle riparazioni e all'entità del mancato godimento.
Se addirittura le riparazioni rendessero inabitabile quella parte della cosa necessaria il conduttore e la sua famiglia, egli ha diritto alla risoluzione del contratto.
IL PACIFICO GODIMENTO
Vi è poi la questione del pacifico godimento: il proprietario deve farsi garante del pacifico godimento per l’affittuario durante tutto il tempo del contratto in particolare per le molestie di diritto. Ci si riferisce nello specifico a terzi che reclamano sull’immobile un diritto incompatibile con il godimento dello stesso da parte dell’inquilino (molestie di diritto).
Se le molestie sono di altro tipo locatore non ha invece doveri, ma l’inquilino può agire direttamente nei confronti dei terzi.
Alcuni esempi? Per le molestie di diritto si pensi alla moglie separata che pretende di andare ad abitare nell’immobile o quella di un erede del possessore che pretende di esserne il vero proprietario. Per le molestie di fatto si pensi invece al vicino che tiene la Tv a massimo volume o sbatte i tappeti facendo cadere la polvere sul balcone, ecc.
ADDIZIONI
Nel caso di addizioni da parte dell’affittuario egli ha diritto rimuoverle alla scadenza del contratto, purchè ciò avvenga senza danneggiare l’immobile.
LE CHIAVI
L’inquilino può cambiare la serratura dell’appartamento, a patto di consegnare la chiave della nuova serratura o di ripristinare la vecchia al termine del contratto di affitto.
Con la stipula del contratto di locazione quindi il proprietario solitamente trasferisce all'affittuario la piena ed esclusiva disponibilità dell'immobile.
Per maggiori approfondimenti vedi il nostro articolo dedicato al tema.
LA PARTECIPAZIONE ALLE ASSEMBLEE
L’inquilino deve essere convocato se le assemblee hanno all’ordine del giorno i servizi comuni e ha diritto di voto, al posto del proprietario, per quanto attiene alla gestione delle spese di riscaldamento e condizionamento. Tuttavia questo diritto può essere esplicitamente escluso nel contratto. L’obbligo di convocazione non riguarda l’amministratore e in caso di mancata convocazione l’assemblea resta valida: tuttavia l’inquilino potrà richiedere i danni comprovati al proprietario.