Si è soliti parlare di scavalco quando, durante il processo di compravendita di un immobile, una delle due parti (venditore o compratore) decide di mettersi direttamente in contatto con l’altra dopo che l’agenzia incaricata le ha messe in contatto.
Il motivo? Semplice, accordarsi alle spalle del mediatore e non riconoscergli alcuna provvigione per il lavoro sinora svolto.
Il recente caso che qui vi riportiamo dimostra come sia labile il confine fra diritto alla provvigione e irrilevanza dell'attività di mediazione.
Ecco allora i fatti.
Un potenziale cliente incarica un’agenzia per la vendita del suo appartamento, scadenza del mandato settembre 2001. In questo periodo, l’agente avrebbe mostrato l’immobile ad un potenziale acquirente, ma la visita si sarebbe conclusa in poco tempo in quanto il soggetto in quel momento non pareva fosse realmente interessato ad un acquisto.
Trascorre un anno e la stessa persona viene a conoscenza, in maniera casuale e fortuita (attraverso la figlia), che lo stesso appartamento sembrava essere ancora in vendita presso un’altra agenzia. Da questo momento iniziano le trattative che si concludono positivamente con la compravendita dell’immobile.
La faccenda finì a processo e, sia per il tribunale che per la corte d'appello, le due parti avrebbero messo in atto il cosidetto scavalco.
Il venditore però appellò la decisione arrivando così in Cassazione e proprio la Cassazione ha accolto il ricorso cassando definitivamente la sentenza impugnata:
"Non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento di quest'ultimo non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti e da queste condizionate, sicché possa escludersi la rilevanza dell'originario intervento del mediatore”.
In altre parole? Non è grazie alla prima visita e quindi all’operato della prima agenzia incaricata che si è effettivamente conclusa la compravendita.