Le compravendite immobiliari registrano un andamento medio dei prezzi in calo dell’11,98% per le abitazioni, mentre crolla il numero delle compravendite che si attesta a -17,22% nel 2012. Netto calo dei prezzi per le locazioni a uso abitazione (-5,6%) e delle locazioni commerciali (-12,5%) rispetto al 2011. È prevista una lenta ripresa nel secondo semestre 2013, ipotizzabile solo se vi sarà stabilità politica ed economica nei prossimi mesi.
Sono questi alcuni risultati contenuti nel Report immobiliare urbano Fiaip 2012, presentato a Roma dalla Federazione italiana degli agenti immobiliari professionali. Realizzato quest’anno con il supporto scientifico del Dipartimento di progettazione urbana e di urbanistica dell’Università degli studi di Napoli Federico II, il rapporto ha analizzato nel dettaglio un campione di 16 città italiane, formato dalle maggiori città metropolitane e da alcune città che rappresentano il mercato immobiliare delle tipiche provincie italiane del Nord, del Centro e del Sud.
“Le ragioni che hanno spinto il numero di transazioni così in basso, a circa 470.000 nel corso del 2012 - dichiara il presidente del Centro Studi Fiaip, Mario Condò de Satriano - sono da ricercarsi nelle forti criticità, già emerse dal 2008, che vanno dall’accesso al credito al calo della domanda interna, dalla forte pressione fiscale alla diminuzione di reddito e conseguentemente di risparmio da parte delle famiglie, dalla diminuzione demografica all’ormai conclamato sentimento di sfiducia dei mercati internazionali nei confronti dell’Italia”. Tra le altre criticità, il report evidenzia le false aspettative di prezzo di gran parte dei proprietari-venditori rimasti ancorati ai valori del 2007 che oggi non sono assolutamente più realizzabili.
Sul fronte delle compravendite, i prezzi hanno avuto una diminuzione del 11,98% per le abitazioni rispetto al 2011, mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite si è attestato al –17,22%. Il mercato non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del 14,89% per i negozi, del 15,27% per gli uffici e del 15,04% per i capannoni, con una diminuzione percentuale relativa al numero di compravendite, che varia dal 20,36% per i capannoni, al 22,88% per i negozi, fino a circa il 21,93% per immobili a uso ufficio.
Il tempo medio di vendita per gli immobili a uso abitativo, dai 6 ai 9 mesi, resta invariato rispetto al 2011. Il 43% delle compravendite avviene con il ricorso al sistema creditizio, ma con una leggera riduzione di richieste ed erogazioni rispetto al 2011. Si rileva inoltre che le unità residenziali maggiormente compravendute sono il 39% trilocali e il 22% bilocali e solo il 6% si riferisce a monolocali.
L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati ma in buono stato (40%) seguito dalle abitazioni da ristrutturare (25%). Dal Report 2012 Fiaip si evidenzia una forte diminuzione generale dei prezzi per le abitazioni in tutte le città, fatta eccezione per Taranto (-2%) che fotografa una realtà in controtendenza.
La palma d’oro per la diminuzione dei prezzi degli immobili residenziali va a Perugia con la punta massima del -17,13%. I restanti cali spaziano tra il -5,75% di Avellino e il -14,36% di Palermo, passando da Firenze (-8%), Venezia (-8,43%), Salerno (-11,11%), Genova (–12%), Udine (-12,83%), Siena (-12,86%), Napoli (–13%), Bologna (-13,74%), Torino (-13,75%), Cagliari (-14%), Milano (-14,23%) e Roma (-15%).
Per quanto riguarda le locazioni, rispetto al 2011, i prezzi hanno subito una flessione (-5,6%) per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione è di circa 12-12,5% circa.
Aumentano del 3,21% i contratti di locazione ad uso abitazione, mentre per quelli a uso diverso si riscontra una flessione di circa l’8,95% per i negozi, che diventa più sensibile per le unità immobiliari a uso ufficio e raggiunge il 14,35% per i capannoni. I tempi medi per affittare un immobile a uso abitativo diminuiscono per il periodo inferiore al mese e diminuiscono per quello da 1 a 3 mesi e da 3–6 mesi. I tempi medi sono in leggera crescita per il periodo da 6 a 9 mesi.
Il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, una sostanziale stabilità, ed una offerta in aumento. Il 45% degli agenti ha rilevato un incremento del numero dei contratti. Per quanto riguarda le locazioni delle abitazioni, sono stabili i bilocali (38%), in aumento i trilocali (36%) con ubicazione in zone semicentrali (32%) o centrali (32%).
Alla luce di queste considerazioni, il primo semestre del 2013 sarà caratterizzato da una stagnazione del volume degli scambi e da una continua pressione ribassista, essenzialmente da ascriversi al clima di sfiducia generalizzato dei potenziali. Soltanto nel secondo semestre 2013, il mercato, lentamente, riprenderà a condizione che siano stati avviati processi di ammodernamento strutturale di tutta la politica economica e fiscale sull’immobiliare. Chi aveva comunque programmato di investire nel mattone, sarà agevolato dai prezzi delle abitazioni che, pur mantenendosi al ribasso, continueranno a garantire, in un momento di grande volatilità dei mercati, il potere d’acquisto del capitale, nonché un più che accettabile rendimento di circa il 4%, e in Italia non è prevista alcuna “bolla immobiliare” in quanto la propensione all’acquisto resta elevata.