Di chi è il sottotetto condominiale? Chi e come può utilizzarlo? Questa è una delle classiche domande che ogni condomino si fa a cui è difficile trovare una risposta.
La cassazione afferma ormai da anni che se non vi sono atti che ne attestino la proprietà il sottotetto è parte comune: “l’appartenenza del sottotetto di un edificio va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nei novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all’uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale” (Cass. ord. 23 luglio 2012, n. 12840).
Ebbene una volta accertato che questa parte dell’edificio è condominiale, ogni comproprietario potrà utilizzarlo nel modo che ritiene più comodo sempre che ciò non comporti una lesione del pari diritto dei propri vicini.
Ancora una volta la cassazione si è occupata del problema della titolarità del sottotetto all’interno del condominio. Era accaduto che uno dei condomini, ritenendosi proprietario del sottotetto, lo aveva occupato con opere di sua esclusiva proprietà. La controversia che ne è seguita ha condotto, all’esito del giudizio in cassazione, all’affermazione della natura di bene comune del sottotetto in questione e quindi conseguentemente all’affermazione di illiceità delle opere eseguite dal condomino.
Ma quali sono state le caratteristiche che in questo caso hanno determinato la decisione della cassazione nel senso di affermare la natura di bene comune? Sono state le stesse che già la cassazione ha individuato in numerose altre fattispecie. Infatti si può dire a contrario che viene considerato sottotetto di proprietà esclusiva del proprietario dell’ultimo piano quel sottotetto che abbia caratteristiche di mera camera d’aria a protezione dal caldo e dal freddo per l’appartamento dell’ultimo piano.
Quando invece il sottotetto serve per accedere al tetto, quando è utilizzato per collocarvi beni comuni o per far transitare impianti comuni, quando è liberamente accessibile e calpestabile e tale da risultare un locale autonomamente utilizzabile, in tutti questi altri casi il sottotetto viene considerato bene condominiale che non può essere quindi utilizzato in via esclusiva da uno dei condomini se non con il consenso di tutti gli altri. Cassazione civile sez. II 19 dicembre 2012 n. 23448: Ai sensi dell’art. 1102 c.c. sono legittimi sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali e potenziali, degli altri condomini, sia l’uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno; in tale contesto è in ogni caso vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell’orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini.
Nella specie, la Corte ha confermato la decisione dei giudici dei appello, che avevano riconosciuto la funzione condominiale di un sottotetto, atteso che dalle risultanze fotografiche doveva escludersi che tale spazio fungesse esclusivamente da camera d’aria per gli appartamenti sottostanti, assolvendo, invece, anche alla funzione di accesso al tetto nonché di passaggio dei cavi delle antenne e degli sfiati delle cucine; date le sue caratteristiche, il sottotetto poteva anche essere usato da tutti i condomini come ripostiglio o stenditoio: l’altezza, infatti, non impediva il normale transito di una persona se non negli spazi prossimi alle parti spioventi né poteva ritenersi un inconveniente insuperabile la mancanza del massetto. Pertanto, dovevano considerarsi illegittime le opere poste in essere dal singolo condomino, che aveva abusivamente occupato una porzione del sottotetto oggetto di controversia.